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　　楼顶漏水两年，业主家中接雨的盆罐摆满地，物业却称“只有顶楼受影响，应自费维修”；楼上管道破损，邻里因施工问题僵持不下，导致楼下墙面霉变、生活停摆。房屋公共部位的维修，为何从技术问题演变成“踢皮球”的持久战？面对物业推诿、邻里不配合、程序繁琐，业主该如何依？近期，两起发生在西安的典型漏水纠纷，折射出小区维修责任不明、资金难启动、邻里协作困难等普遍问题，而媒体的介入与住建部门的发声，也为维权路径提供了新的解法。

　　华商报《法治周刊》专家库成员、陕西丰瑞律师事务所高级合伙人朱长江表示，根据《物业管理条例》第五十五条、《西安市住宅专项维修资金管理办法》第三十一条之规定，物业对共有部位损坏负有巡查、报告及协助申请维修资金的法定义务，需主动制定维修方案、组织业主表决、报送住建部门备案。楼顶属于共有部位，物业以“仅顶楼受影响”“需70%业主同意”为由推诿，要求业主自费维修，属于怠于履行法定义务，业主可向雁塔区住建局物业科投诉，要求责令物业履职；也可依据《民法典》第九百四十二条起诉物业公司，要求其承担未履行法定义务导致的损失赔偿责任。

　　朱长江表示，《西安市住宅专项维修资金管理办法》第二十六条第一款规定，物业保修期限届满后，出现《西安市物业管理条例》第九十二条规定的紧急情况的，物业服务企业应当立即采取防范措施，由业主大会或者业主委员会依法申请应急使用维修资金。经区县物业管理行政主管部门、西咸新区或者开发区管理委员会确认后，可以应急使用维修资金，维修费用从相关业主维修资金中直接列支。据此，出现屋面、外墙防水损坏造成渗漏或者楼体外立面脱落等紧急情况的，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，同时业主可直接向物业公司或者住建部门提交应急维修申请，住建部门核查后，直接从维修资金列支费用维修，由物业公司配合施工。

　　朱长江表示，根据《民法典》第二百九十六条规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。公共管道属共有设施，业主有配合维修的法定义务；拒不配合的，可能构成相邻权侵权。据此，楼上业主拒绝入户维修，导致楼下损失扩大的，楼下业主可先由社区街办组织协调；协调不成的，可向法院起诉，请求判令楼上业主配合施工，并赔偿因拒不配合造成的墙面损坏、积水清理等扩大损失。